Dans la plupart des pays européens, les années 2008 et 2009 se sont révélées particulièrement difficiles au niveau immobilier.
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La crise y a engendré un véritable retournement du marché, résultat d’une sensible remontée des rendements et d’une baisse des valeurs locatives. Même si le marché bruxellois a été moins exposé que certains autres marchés, tels que Paris, Londres, Dublin, etc., il n’en a pas pour autant été épargné.
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Dans cet environnement, le marché bruxellois subit une correction des valeurs mais de moindre ampleur que celles enregistrées dans les capitales voisines. Bruxelles bénéficie en effet d’une relative protection, n’ayant pas connu, ces dernières années, d’augmentation sensible des loyers (ceux-ci étaient restés relativement stables), ni de forte pression sur les rendements (le rendement “prime” n’a franchi que très rarement et seulement pour des opérations exceptionnelles, le plancher des 5%).
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Avec un stock de bureaux dépassant les 12,9 millions de m², Bruxelles se positionne parmi les grands marchés européens.
La demande
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La demande de bureaux à Bruxelles a fortement souffert durant les 3 premiers trimestres de l’année 2009 suite au ralentissement économique mondial. En effet, la prise en occupation (“take-up”) d’espaces de bureaux au cours de ces 3 trimestres ne dépasse pas les 200.000 m², soit 196.249 m². 2009 pourrait ainsi devenir l’année la plus faible en termes de take-up de plus d’une décennie.
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Ceci s’explique principalement par l’incertitude liée au ralentissement économique et plus particulièrement au marché de l’emploi, allongeant ainsi les processus de décision. Cette faible prise en occupation est également due à la diminution des activités du secteur public, aux niveaux tant régional que fédéral ou européen.
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Bien que la demande reste faible par rapport aux normes historiques – pour rappel la moyenne avant la crise était de l’ordre de 500.000 m²/an − et après avoir probablement atteint le fond au début de cette année, certains signes de reprise progressive sont perceptibles. En effet, un nombre important de négociations et renégociations à la fois par le secteur privé et le secteur public sont en cours. Elles devraient aboutir d’ici la fin de l’année 2009 et sont donc susceptibles d’entraîner une augmentation de la prise en occupation dans les trimestres à venir.
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La prudence reste de mise pour les entreprises, certaines profitent de la concurrence accrue entre les propriétaires pour optimaliser leurs conditions de location ou évoluer vers des bâtiments de qualité supérieure.
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Pour les trois premiers trimestres de 2009 le Central Business District (1) (“CBD”) rassemble 47,8% de la demande; soit 93.732 m², quant au décentralisé et à la périphérie, ils représentent 52,2% de la demande, soit respectivement 52.059 m² et 50.458 m² depuis le début de l’année.
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(1) Cette zone, d’une surface de 8,2 millions de m², est constituée du centre-ville, du quartier Léopold, de l’espace Nord, du quartier Louise et de la gare du Midi.
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L’offre
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À Bruxelles, le pipeline de développement de nouveaux immeubles de bureaux reste significatif, comptant plus de 560.000 m² d’espaces de bureaux pour le dernier trimestre de 2009 et les années 2010 et 2011. Parmi ceux-ci, quelque 390.000 m² seront délivrés sur une base spéculative, sauf si certains projets étaient postposés.
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Les projets spéculatifs les plus importants sont le Platinum (24.000 m²) dans le quartier Louise, le Pericles (13.000 m²) et le Montoyer 51 (12.000 m²) dans le quartier Léopold, ainsi que la phase I de l’Airport Plaza (35.000 m²) en périphérie.
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Dans le climat économique actuel, il est improbable que les promoteurs initient beaucoup de nouveaux projets spéculatifs. Le pipeline devrait donc diminuer à partir de 2011.
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Taux de vacance locative
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La disponibilité des espaces de bureaux a augmenté au cours du premier semestre 2009 et la situation n’a fait que se détériorer depuis lors, avec la livraison d’importants projets spéculatifs lors du troisième trimestre de 2009.
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Les espaces de bureaux cherchant preneurs représentent 1,4 million m², dépassant ainsi le seuil des 10%, soit 10,8% du stock de bureaux bruxellois (12,9 millions m²), se comparant à 8,8% un an auparavant.
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L’accroissement du taux de vacance est particulièrement important dans le CBD où de nombreux projets spéculatifs ont été livrés en 2009 et proposent dès à présent d’importantes surfaces à la location. Notamment, dans le quartier Léopold où le taux de vacance a augmenté de 6,8% à 8,7% suite à la livraison de l’immeuble The Capital (54.000 m²), en centre-ville la livraison de l’immeuble Marquis (gare centrale – 33.700 m²) et également dans le quartier Nord la livraison de l’immeuble Zénith (30.000 m²). Le taux de vacance en centre-ville est de 5,4% et de 7,2% dans le quartier Nord.
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On peut s’attendre à ce que les taux de vacance locative augmentent sensiblement au cours des prochains mois en raison des nombreux projets spéculatifs en cours dont la livraison est prévue en 2010 et 2011.
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Valeurs locatives
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Depuis le dernier trimestre de 2008, une pression à la baisse sur les loyers se fait fortement sentir tant dans le CBD bruxellois qu’en décentralisé et en périphérie. Les espaces de bureaux de premier choix (“prime rent”) à Bruxelles s’échangent actuellement à 265€/ m² contre 300 €/ m² auparavant pour des petites surfaces dans le micromarché du rond-point Schuman. Cette tendance s’observe également dans les sous-marchés du CBD, où les loyers moyens se situent entre 165€/ m² et 217€/ m².
Les mouvements locatifs reflètent également une plus grande tendance du locataire à limiter ses coûts. Le loyer moyen pour le marché de bureaux à Bruxelles s’élève actuellement à 170€/ m².
Les loyers moyens en décentralisé et en périphérie sont, quant à eux, respectivement de l’ordre de 137€/ m² et 132€/ m². Les loyers pour les immeubles de bureaux de seconde main souffrent davantage que les loyers des immeubles neufs. Les zones du CBD bruxellois souffrent principalement de la quantité de nouveaux projets de bureaux livrés récemment alors qu’en décentralisé et en périphérie la hausse des taux de vacance a entraîné une concurrence accrue entre les propriétaires désireux d’attirer de nouveaux locataires pour remplir l’espace vacant.En raison de la crise des marchés financiers et de l’incertitude économique qu’elle engendre, l’activité concernant les transactions de bureaux s’est considérablement ralentie. Au cours des neuf premiers mois de l’année 2009, elle ne représentait plus que 221 millions €, le volume d’investissement total en 2008 ayant atteint 1,3 milliard €, et 2 milliards € en 2007. Les deux premiers trimestres de 2009 ont été très calmes, enregistrant seulement 10 transactions en 6 mois, mais une reprise de l’activité d’investissement pour les immeubles de bureaux à Bruxelles a été enregistrée au cours du 3e trimestre. Les opérations les plus significatives ont été réalisées par des fonds étrangers et en particulier deux fonds ouverts allemands (Signa Property Funds et Realis).
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Il y a actuellement inadéquation entre les attentes respectives, en matière de valorisation, des candidats acquéreurs et vendeurs. Dans un environnement de grande rareté de transactions réalisées, les rendements sur les bureaux de qualité, biens loués à baux “classiques 3/6/9”, sont estimés à 6,25% en CBD (contre 5,50% un an auparavant) et à 7,50% en périphérie (contre 6,50% un an auparavant).
